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2010年3月20日 (土)

若い人の資産形成 その三

若い時は、賃貸生活でいいと思うが、インフレ時代になれば、資産形成の一つとして、不動産の所有が考えられる。デフレ時代には、ローンを組んで、不動産を持つのは非効率だが、インフレになれば、住居に限れば、不動産を所有することは必要かもしれない。

すなわち、賃貸料が上昇するので、インフレ動向を注視しつつ、不動産等の資産の価値の見極めとの資産運用とのバランスが求められる。

また、不動産を所有すれば、資産を持ち続けるのがいいのか、転売する方がいいのか、という問題が発生する。だが、一般的には、株や不動産売買には、リスクが伴うので、無理はしない方がいいと言われる。

あのバブルの時も、転売で儲け抜けたのは、初期の限られた人に限られる。多くの人は、自己資金でなく、借金に頼っていたため、破綻した人が多い。不動産で儲けようとする考えは持たない方がいい。すなわち、不動産を転がす発想は、現在の日本では、かなり難しいと言える。

よって、基本的に住居以外の目的で、不動産を持つのは、あまり勧められない。一般人は、不動産への投資は、そこに住むということでなければならない。

もちろん、インフレを前提とすれば、都市部の不動産投資には、チャンス到来のような時期に来ているとも言える。ただ、若い時は、将来の生活環境は予測できないので、慎重な考え方が求められる。

やはり、そういうことを考えれば、比較的安全な預貯金は、ある程度、確保しておく必要がある。それらのすべてを不動産購入に、つぎ込むことは避けるべきだ。結局はバランスだ。よって不動産に投資できるのは、手元資金が潤沢な個人に限られる。

インフレを見込んで借金する手もあるが、純資産で、手元流動性のある資金内で、最低限度に抑えるべきだろう。すなわち、最悪でも、手元資金と借りる金額が同等であることが望ましい(*注)。そのようにリスク配慮をしておけば、いざという時も、慌てないで済む。

そして、現役世代が、賃貸でなく、住宅を所有したいのであれば、例えば、マンションなら、中古マンションの使い切り・使い捨ての発想が望ましい。つまり、10年くらいで、ローンの返済が完了するぐらいの価格帯の物件が望ましい。そして、マンションを引き払う時も、残余価値はゼロとして予定しておけば、将来設計もしやすい。

あるいは、敢えて売却益を望むのなら、物件選びとしては、まず、優良資産の見極めをして、売却リスクを勘案した投資が望まれる。不動産に関しては、基本的に、鉄道の沿線で、交通の便がよいことが最低基準だろう。となると、現役時代は、都市部の中古マンション辺りが有望ということになる。

郊外のマンションは、今後も投資物件としては魅力が小さい。郊外は、戸建で、住まなければ意味がない時代だ。それは転勤等で移動のリスクがなくなる定年前後でいいだろう。更に郊外のマンションは、淘汰され、価格は更に下落し、整理されると見る。所有するのはリスクが大きすぎる。

また、定年近くに住宅を建てるとしても、住宅ストックが豊富な現在、新築にこだわるのは、ある意味ナンセンスであろう。むしろ優良中古物件を、安く買い取り、建て替えるか、リノベーションして、活用する姿勢が望まれる。

以上、資産形成の一つとして、流風の独断で、不動産の所有を見てきた。今後の経済状況は、不明なので、これらの意見がすべて正しいとは言えないかもしれない。ただ、現在、不動産市場は低迷しているが、今のうちに、それなりに各自で事前に研究しておくことは大切と考える。

*注

不動産投資は、資金を長期に固定させるというデメリットがあるので、先ほども述べたように、すべての資金を投入してはいけない。若い時は、住むための最低限度の投資でいい。

多額のローンを組んで、長期間返済するのは、インフレ時代には、ふさわしいのだが、そういう考え方は当面持たない方がいいだろう。

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